Registro imobiliário só pode ser desconstituído por ação própria, reafirma STJ

Publicada em 19 de agosto de 2026

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Processo

AgInt no AREsp 2.358.303-SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, por unanimidade, julgado em 8/6/2026, DJEN 12/6/2026.

Ramo do Direito

DIREITO ADMINISTRATIVO, DIREITO CIVIL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL

Destaque

O estudo técnico apresentado pelo INCRA sobre a cadeia dominial de imóvel não constitui documento suficiente para viabilizar o processamento de ação reivindicatória, sendo necessário o prévio cancelamento do registro imobiliário existente relativo ao bem objeto da controvérsia, por meio do ajuizamento de ação declaratória de nulidade do registro imobiliário.

Informações do Inteiro Teor

Cinge-se a controvérsia a saber se a apresentação de estudo técnico realizado pelo INCRA, em processo administrativo sobre a cadeia dominial de imóvel, constitui documento suficiente para viabilizar o processamento de ação reivindicatória, de modo a ser desnecessário o prévio cancelamento do registro imobiliário existente relativo ao bem objeto da controvérsia.

A ação reivindicatória tem como objetivo resguardar direito do proprietário de reaver o bem de quem o adquiriu de forma injusta, conforme se depreende do art. 1.228 do CC/2002: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

Para tanto, a referida ação exige a presença concomitante de três requisitos, quais sejam: (i) a prova da titularidade do domínio da coisa reivindicada pelo autor; (ii) a individualização do bem; (iii) a comprovação da posse injusta do réu.

É certo, ainda, que a definição de bem público decorre primordialmente da Constituição Federal (arts. 20, 26, 225 e outros), bem como do Código Civil (arts. 98 a 103) e de outras leis infraconstitucionais (exemplo: Decreto-Lei n. 9.760/1946 e Lei n. 14.133/2021), conforme a natureza ou destinação do bem. Nesse sentido, o registro imobiliário de propriedade, por si só, não é oponível à União e demais entes políticos, para afastar o regime jurídico ao qual estão submetidos os bens públicos.

No caso, constata-se que, embora o INCRA tenha apresentado estudo técnico acerca da cadeia dominial do imóvel, elaborado no âmbito de processo administrativo, não há, nos autos, notícia de que a identificação e a delimitação da área tenham sido realizadas sob o crivo do contraditório e da ampla defesa.

Ainda que o referido documento seja dotado de fé pública e presunção de legalidade, tais atributos não o eximem da necessária apreciação judicial, considerando que a discussão em apreço diz respeito à própria validade do título dominial registrado em nome do particular.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, sob a sistemática dos recursos repetitivos, Tema 39/STJ, de que o registro público de propriedade de imóvel possui presunção relativa e, “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, a pessoa indicada no registro público continua a ser havida como proprietária do imóvel” (REsp n. 990.507/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 10/11/2010, DJe de 1/2/2011).

Dessa forma, o estudo técnico apresentado pelo INCRA não tem o condão de dispensar o prévio ajuizamento de ação declaratória de nulidade do registro imobiliário, meio adequado para a desconstituição do domínio formalmente constituído em nome do particular.

Informações Adicionais

Legislação

Constituição Federal (CF), art. 20, art. 26 e art. 225.

Código Civil (CC), arts. 98 a 103 e art. 1.228.

Decreto-Lei n. 9.760/1946.

Lei n. 14.133/2021.

Precedentes Qualificados

Tema 39/STJ

Fonte: Informativo de Jurisprudência do STJ

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